Odstranění havarijního stavu střechy sálu a nutnost rychlé rekonstrukce

Rekonstrukce střechy je procesem, který je někdy nezbytným předpokladem pro to, aby byla stavba vůbec použitelná. V jiných případech je hlavním účelem rekonstrukce změnit vzhled budovy a zlepšit její užitné vlastnosti. Poškození nebo snížení nosnosti krovů je rovněž zásadní indikací pro celkovou rekonstrukci střechy. V praxi to bývá často spojeno s nutností řešit havárii na společných částech domu a zajistit správné fungování budovy pro všechny vlastníky.

Majitelé SVJ čelí urgentnímu problému: střecha jejich šestadvacetiložkové budovy vyžaduje okamžitou opravu. Do několika bytů v posledním patře při dešti teče, dochází ke znehodnocení zařízení a výše odhadovaných nákladů na opravu se pohybuje v rozmezí 2,5-3 miliony Kč. Podle stanov může výbor SVJ rozhodnout o vydání do 50 000 Kč, avšak v případě havárie na společných částech má statutární orgán SVJ pravomoc jednat samostatně.

Pokud se rozhodnete pro rekonstrukci střechy, je vhodné, aby měl projekt rekonstrukce svůj odborný základ, který stanoví, čeho všeho rekonstrukcí dosáhne, jaký bude výsledek a jak budou práce probíhat. Odpověď na tuto otázku dává opět stavební zákon, konkrétně § 55 odst. 2 písm. Je tedy zřejmé, že pokud rekonstrukcí střechy nedojde k podstatné změně vzhledu stavby, ani se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, postačí ohlášení stavebnímu úřadu před zahájením prací.

Stavební povolení budete v zásadě potřebovat, pokud je rekonstrukce doprovázena významným zásahem do konstrukce budovy a jejího vzhledu nebo pokud se mění způsob užívání budovy. V praxi to bývá spíše u rozsáhlých rekonstrukcí, kdy nová střešní konstrukce tvoří jen jednu část střešního objektu, nebo pokud se rozhodnete zcela změnit typ střešní krytiny. Závěrem je vhodné rekonstrukci střechy konzultovat s odborníkem a důsledně dodržovat zákonné povinnosti, aby se předešlo sankcím ze strany stavebního úřadu.

Praktické kroky k bezpečné rekonstrukci střechy

• Nejprve zjistěte územní a regulační plány obce a požadavky na tvar střechy, barvu krytiny a výšku hřebene.
• Na základě regulativů zpracuje projektant dokumentaci obsahující stavební část, statické posouzení, požárně bezpečnostní řešení a další potřebné náležitosti.
• Projekt je nutné předložit Dotčeným orgánům státní správy (DOSS), kteří k němu vydají stanoviska během lhůty 30 dní.
• V případě nesouladu získáte připomínky a projekt musíte přepracovat. Poté se projekt předkládá stavebnímu úřadu k posouzení a vyřízení stavebního povolení.

V praxi to platí i pro havarijní stav střechy na škole. Ve veřejné zakázce byl zpracován projekt na odstranění havarijního stavu střechy a fasády budovy základní umělecké školy, která je památkově chráněná. Předmětem je výměna střešní krytiny a oprava historické části fasády vč. ozdobných prvků.

Role SVJ a řízení financí při havárii střechy

V případě, že jde o havárii na společných částech, má statutární orgán SVJ pravomoc rozhodovat o opravách i bez svolání řádného zasedání. Pokud je nutné financovat opravu ještě v rámci rozpočtových rámců, je možné rozhodnout mimo zasedání na základě písemného návrhu s uvedením návrhu rozhodnutí, podkladů a lhůty pro vyjádření vlastníků. Pro přijetí rozhodnutí mimo zasedání je nutná nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek.

V případě opravy střešní krytiny za stejný typ a materiál nebo jen zateplení se jedná o udržovací práce a ohlášení stavby či stavební povolení nejsou nutné, pokud daná změna nezasahuje do nosných konstrukcí a nedělá podstatné změny vzhledu, užívání nebo bezpečnosti stavby. Pozor na změny podkroví, které mohou být klasifikovány jako změna užívání, a na jakékoliv zásahy do nosných konstrukcí krovu, které vyžadují informování stavebního úřadu.

Co dělat, když nelze svolat řádné zasedání SVJ?

Pokud není možné svolat shromáždění vlastníků, je potřeba zaslat písemný návrh spolu s potřebnými podklady a lhůtou pro vyjádření. K přijetí rozhodnutí mimo zasedání je nutná nadpoloviční většina hlasů z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek. Jak ukazuje praxe, i v současných podmínkách pandemie bývá účast na úrovni 20 % vlastníků a rozhodnutí bývá složitější dosáhnout. V takových případech lze hledat alternativní postupy v souladu s platnou legislativou a stanovami SVJ.

Jak postupovat při financování havárie střechy ve SVJ

1. Schválit smlouvu s dodavatelem a finanční výdaje na shromáždění vlastníků.
2. Provést opravu co nejdříve, aby se zastavil postup havárie a zhoršování stavu.
3. Po opravě vyhodnotit nutnost dokončení rekonstrukce střechy a podílu financí v rámci fondu oprav.

Ve spolupráci s odborníky je důležité zohlednit, že pravidelné kontroly střech bývají výrazně levnější než následné škody z zatékání. Ochráníte tak jak nosnou konstrukci, tak vnitřní prostory bytů a celkovou kvalitu životního prostředí v domě.

Pro praktické řízení projektu lze zvážit následující tipy:

• Ověřte, zda střecha není kulturní památkou či památkově chráněna, protože v takových případech platí specifické podmínky pro opravy.
• Včasný kontakt se statikem a projektantem může zabránit zbytečným opravám a zrychlí schvalovací proces.
• Větší rekonstrukce střechy bývá často spojena s kompletní výměnou krytiny a opravou fasády včetně ozdobných prvků, jak ukazuje ukázkový projekt základní umělecké školy.

V závěru je klíčové, aby SVJ vždy konzultovalo rekonstrukci střechy s odborníky a dodržovalo zákonné povinnosti. Tím se vyhnete nedostatkům v návrhu i provedení a podejte stopu sankcím ze strany stavebního úřadu.

tags: #cilem #projektu #je #odstraneni #havarijniho #stavu